Fot.: pexels.com
Odbiór prac zleconych przez inwestora
Odbiór prac jest niezmiernie ważną częścią wykonywania umowy o roboty budowlane. Kluczowa przy tej czynności jest jej dokumentacja. Im większą poświęcimy temu uwagę, tym większe jest prawdopodobieństwo uniknięcia w późniejszym czasie konfliktów o wypłatę całości wynagrodzenia. Wobec tego nie można traktować odbioru prac po macoszemu. Tak samo jest w przypadku odbioru robót (fizyczne przyjęcie wyniku prac, połączone z uznaniem przeprowadzenia tych prac zgodnie i w ramach umowy). Jest to definitywnie podstawowy obowiązek inwestora, jeżeli wykonawca wykonał roboty w całości i to wykonanie nie jest obarczone znacznymi wadami. Znaczenie wad każdorazowo zależy od okoliczności.
Rodzaje odbioru robót budowlanych
Roboty budowlane mogą być odebrane w sposób formalny (przeprowadzony oficjalnie przez wykonawcę i inwestora, któremu towarzyszy zbadanie stanu wykonania robót i sporządzenie z tej czynności protokołu. Jeżeli strony, chcą przeprowadzić taki rodzaj odbioru, powinny to ustalić uprzednio w umowie), przez zwykłe oświadczenie woli (inwestor kieruje do wykonawcy oświadczenie o odbiorze robót) lub w sposób dorozumiany (zachowanie inwestora świadczy o tym, że uznaje on wykonane prace za zgodne z umową).
Z ostatnią formą odbioru prac wiąże się spore ryzyko, ponieważ może generować problemy np. gdy konieczne będzie określenie początku biegu przedawnienia roszczeń. Najbardziej celowe jest przeprowadzenie odbioru formalnego. Jeżeli inwestor nie dokonuje odbioru prac samodzielnie, należy się upewnić, że robi to osoba umocowana przez niego do dokonania tej czynności, ponieważ brak takiego umocowania sprawia, że odbiór nie wywołuje skutków prawnych. Jeżeli przed dokonaniem odbioru między stronami istnieje spór, warto przeprowadzić odbiór formalny z pomocą rzeczoznawcy.
Skutki odbioru robót
Po odebraniu robót wykonawca może żądać od inwestora zapłaty wynagrodzenia. Inwestor zaś może odmówić rozliczenia finalnego, jeżeli nie odebrał robót, gdyż nie był do tego zobowiązany (np. znaczne wady wykonanej pracy). Do momentu odbioru prac wykonawca może domagać się wstępnej płatności częściowej oraz ponosi ryzyko ich wykonania tj. jeżeli dojdzie do całkowitego lub częściowego zniszczenia będzie musiał je przeprowadzić raz jeszcze. Zgodnie z ustawą wykonawca zobowiązany jest do podjęcia środków ochronnych zabezpieczających pracę i przekazane mu maszyny oraz środki. Obowiązek wygasa wraz z odbiorem robót.
Zastrzeżenia podczas odbioru prac
Brak zastrzeżeń przy odbiorze prac powoduje utratę pewnych praw przez inwestora. Jeżeli inwestor wie o wadach prac i mimo to odbiera pracę bez zastrzeżeń, to traci prawo do żądania usunięcia wad lub zwrotu kosztów. Może jednak w dalszym ciągu żądać odszkodowania za wadliwe wykonanie prac. Dla ważnego wyrażenia zastrzeżenia praw rękojmi podczas formalnego odbioru prac wystarczy z reguły sporządzenie przez strony protokołu wad. Również prawo inwestora do domagania się kary umownej od wykonawcy przepada, jeżeli nie zastrzegł sobie tego prawa podczas odbioru prac.
Fikcja odbioru robót (tzw. „fiktive Abnahme”)
W niektórych sytuacjach skutki prawne związane z odbiorem prac powstają, mimo jego faktycznego braku. Dzieje się tak, gdy zostaną spełnione następujące warunki:
– wykonawca przeprowadził roboty w sposób zgodny z umową i prace te nie są obarczone znacznymi wadami,
– wykonawca zażądał odbioru robót i wyznaczył ku temu inwestorowi wystarczający termin,
– inwestor nie dokonał odbioru prac.
Roboty uważa się wobec tego za odebrane wraz z upływem wyznaczonego terminu. Te same skutki wywołuje odmowa odbioru robót, mimo zobowiązania.
Kolejnym przypadkiem fikcji odbioru jest sytuacja, gdy:
– wykonawca przeprowadził roboty w sposób zgodny z umową i prace te nie są obarczone znacznymi wadami
oraz
– od pisemnego powiadomienia inwestora o zakończeniu prac lub od doręczenia inwestorowi rachunku końcowego minie 12 dni roboczych
lub
– od wzięcia do użytku prac wykonanych przez wykonawcę minie 6 dni roboczych
i
– wykonawca nie domagał się w przeciągu tych terminów przeprowadzenia odbioru robót.
