Fot.: pexels.com
Niemiecki ustawodawca przewidział dwie możliwości zabezpieczenia roszczeń wykonawcy wobec inwestora o zapłatę należnego wynagrodzenia za wykonanie robót budowlanych. Należą do nich: zabezpieczenie roszczenia o wypłatę wynagrodzenia według paragrafu 648a BGB oraz zabezpieczenie roszczenia o wypłatę wynagrodzenia poprzez ustanowenie hipoteki zabezpieczającej na nieruchomości należącej do inwestora (zgodnie z paragrafem 648 BGB). Obie możliwości przysługują wykonawcy niezależnie od tego, na jakiej podstawie prawnej została zawarta umowa (BGB, czy VOB).
Zabezpieczenie roszczenia o wypłatę wynagrodzenia na gruncie § 648a BGB
Każdy wykonawca, któremu zostało zlecone wykonanie robót budowlanych ma prawo domagać się od inwestora przedłożenia zabezpieczenia roszczenia o wypłatę wynagrodzenia zgodnie z § 648a BGB. Wyjątek stanowi sytuacja, kiedy inwestorem jest osoba fizyczna, a zlecone prace budowlane mają za przedmiot dom jednorodzinny (zarówno wybudowanie, jak i remont) oraz gdy umowa została zawarta z inwestorem publicznym.
Wykonawca może domagać się zabezpieczenia wynagrodzenia przewidzianego w umowie, którego inwestor jeszcze nie wypłacił wraz z wynagrodzeniem należnym za roboty zlecone dodatkowo. W przypadku, gdy wykonawcy przysługują roszczenia dodatkowe, które stanowić mogą np. odsetki, również one podlegają zabezpieczeniu w zakresie 10% wysokości należnego wynagrodzenia.
Obliczając wynagrodzenie, które może zostać objęte zabezpieczeniem, należy odjąć płatności częściowe, które inwestor już uiścił wraz z wartościami innych, uzyskanych już zabezpieczeń. Zabezpieczenie obejmuje też roszczenia, które mogą zastąpić roszczenie o wynagrodzenie, takie jak np. odszkodowanie na wypadek wcześniejszego wypowiedzenia umowy.
Do inwestora należy prawo wyboru sposobu, w jaki ma zostać zabezpieczone roszczenie. Do najczęstszych metod zabezpieczenia należy poręczenie lub bankowa gwarancja płatności. Pozostałe środki zabezpieczenia przewidziane zostały w §§ 232 BGB.
Żądanie przedłożenia zabezpieczenia wykonawca powinien wyrazić na piśmie i wyznaczyć inwestorowi termin nie krótszy niż 14 dni. W razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu wykonawca ma prawo do wstrzymania robót budowlanych, może domagać się zabezpieczenia w inny sposób np. na drodze sądowej lub może wypowiedzieć umowy zachowując prawo do wynagrodzenia.
Jeżeli inwestor nie przedłoży zabezpieczenia, narusza tym samym obowiązek umowny, który upoważnia wykonawcę do wypowiedzenia umowy w trybie natychmiastowym. W takim przypadku wykonawca może domagać się ustalonego umownie wynagrodzenia z odliczeniem nakładów, które zaoszczędził dzięki wypowiedzeniu lub sumy, którą zarobił lub powinien zarobić przez inne wykorzystani siły roboczej. W § 648a BGB zawarte jest domniemanie, że roszczenie za niewykonane prace wynosi 5% wynagrodzenia umownego przypadającego za roboty niewykonane.
Po złożeniu oświadczenia o wypowiedzeniu umowy dokonywane jest dwuetapowe rozliczenie. W pierwszym etapie rozliczeniu podlegają prace już wykonane, w drugim – wynagrodzenia za prace umownie przewidziane, ale niewykonane z powodu wypowiedzenia umowy.
Również po zakończeniu i odebraniu robót wykonawca może domagać się zabezpieczenia swoich roszczeń względem inwestora. Prawo to przysługuje mu niezależnie od tego, czy wykonane prace obarczone są wadami. Wobec tego inwestor nie może odmówić złożenia zabezpieczenia powołując się na rzeczone wady. Nie może też, w celu wykluczenia żądania wykonawcy, powołać się na roszczenia wzajemne. Przy obliczaniu wysokości zabezpieczenia ewentualne potrącenia nie są brane pod uwagę, chyba, że roszczenie zostało stwierdzone prawomocnym wyrokiem sądu lub zostało przez wykonawcę uznane.
Umowa zawarta między stronami nie może wykluczać ani ograniczać prawa wykonawcy do żądania zabezpieczenia. Takie postanowienia umowne są nieważne.
Wykonawca zobowiązany jest do pokrycia do 2% rocznie wysokości zabezpieczenia.
Zabezpieczenie roszczenia o zapłatę wynagrodzenia poprzez ustanowienie hipoteki zabezpieczającej na nieruchomości inwestora
Główną przesłanką zabezpieczenia stanowiącego ustanowienie hipoteki na nieruchomości inwestora jest własność nieruchomości, na której prowadzone były roboty budowlane. Wątpliwym jest fakt, czy ustanowienie wpisu hipoteki zabezpieczającej faktycznie chroni interesy wykonawcy, ponieważ zwykle jest ona obarczona w znacznym stopniu kredytami bankowymi. Nie mniej jednak zdecydowaną korzyścią ustanowienia zapisu hipotecznego może być skłonienie inwestora do terminowej wypłaty wynagrodzenia, ponieważ ogranicza to w znacznym stopniu jego zdolność kredytową.
Umowny sposób zabezpieczenia roszczeń wykonawcy
Poza wymienionymi już metodami zabezpieczania roszczeń wykonawcy o zapłatę wynagrodzenia, strony mogą w umowie zawrzeć inne prawnie dopuszczalne ustalenia dotyczące zabezpieczeń.
